महाराष्ट्रातील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या स्वयंपुनर्विकासाची संकल्पना अनेक वर्षे फक्त कागदोपत्री राहिली होती. विकासकावर अवलंबून असलेली प्रक्रिया, रेंगाळणारे प्रकल्प, भाडेकरूंना नियमित न मिळणारे भाडे, वर्षानुवर्षे घरांचा ताबा नाही, अशा अनंत अडचणींनी हजारो कुटुंबांचे जगणे विस्कळीत झाले होते. अशा काळात स्वयंपुनर्विकासाच्या संकल्पनेला प्रत्यक्षात उतरवण्यासाठी २०१८ मध्ये सर्वप्रथम तत्कालीन मुख्यमंंत्री देवेंद्र फडणवीस यांनी पुढाकार घेत ऐतिहासिक धोरणात्मक निर्णय घेतला. त्यांच्या धोरणात्मक निर्णयामुळे मुंबईसह राज्यभरातील पुनर्विकास प्रकल्पांना चालना मिळाली. पुनर्विकासाची व्यवस्था गतिमान झाली आणि तिला नवीन दिशा मिळाली. वेळोवेळी काढण्यात आलेले शासन निर्णय, एक खिडकी पुनर्विकास योजना, टॅक्स आणि शुल्कामध्ये देण्यात आलेल्या सवलती, समित्यांची स्थापना, आर्थिक यंत्रणांची उभारणी आणि अखेर २०२५ मध्ये स्वयं / समूह पुनर्विकास प्राधिकरण स्थापन करून या प्रक्रियेला संस्थात्मक बळ देण्याचा निर्णय मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांनी घेतला. या सर्व निर्णयांमुळे सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकास प्रक्रियेने नवीन टप्पा गाठला. स्वयंपुनर्विकास हे फक्त आता कागदावरील धोरण न राहता हजारो सोसायट्यांसाठी विश्वासार्ह, सुटसुटीत आणि स्वतःच्या नियंत्रणाखालील घरबांधणीचा पर्याय बनले आहे.
स्वयंपुनर्विकासाची प्रक्रिया काय आहे?
स्वयंपुनर्विकास म्हणजे गृहनिर्माण सोसायट्यांनी बाहेरील बिल्डर / विकासक यांच्याशिवाय आपल्या स्वतःच्या मालमत्तेचा पुनर्विकास करणे. यामुळे सोसायटीचे संपूर्ण प्रकल्पावर नियंत्रण राहते. या प्रक्रियेत सोसायटी सर्व सदस्यांच्या सहभागातून पुनर्विकास समिती स्थापन करते. तसेच सर्वानुमते वास्तुविशारद (आर्किटेक्ट), प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार (प्रोजेक्ट मॅनेजर कन्सलटन्ट) तसेच कायदेशीर तज्ज्ञांची नियुक्ती करून त्यांच्या मदतीने संपूर्ण प्रकल्पाचे नियोजन व अंमलबजावणी करते. यामध्ये बँकांकडून कर्जाची तरतूद करून घेणे, तसेच कंत्राटदारांची निवड, बांधकामाचे वेळापत्रक, त्याचा दर्जा असे सर्व गोष्टींचे नियंत्रण विविध समित्यांमार्फत केले जाते. स्वयंपुनर्विकासामध्ये, विकासकाच्या मनमानीपासून दूर राहून सदस्यांना स्वतःचे निर्णय घेता येतात आणि सर्वांत महत्त्वाचे म्हणजे पुनर्विकासातून निर्माण होणाऱ्या अतिरिक्त जागेच्या विक्रीतून मिळणारा नफा थेट सोसायटीला मिळतो. त्यामुळे संस्थेची आर्थिक क्षमता वाढून सदस्यांना दीर्घकालीन लाभ मिळतो.
पुनर्विकास प्रकल्पांसाठी ‘एक खिडकी योजना’
महाराष्ट्रातील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचा पुनर्विकास हा आतापर्यंत बिल्डरांवर (विकासक) अवलंबून होता. पुनर्विकासासाठी सोसायट्यांना अनेक क्लिष्ट प्रवासातून जावे लागत होते. नियमांच्या गुंतागुंतीमुळे वर्षानुवर्षे पुनर्विकासाचे अनेक प्रकल्प रखडले होते. परिणामी या अशा प्रकल्पातील नागरिकांना आपल्या हक्काच्या घरात परत येण्यासाठी दशके वाट पाहावी लागत होती. पण या बिकट परिस्थितीतून वाट काढत देवेंद्र फडणवीस यांनी सोसायट्यांच्या पुनर्विकासाला चालना देण्याचे काम केले. त्यांच्या २०१४ ते २०१९ या पहिल्या मुख्यमंत्रीपदाच्या कार्यकाळात तसेच २०२२ नंतरच्या कार्यकाळात, मुंबई आणि राज्यातील जुनी, जीर्ण, मोडकळीस आलेली आणि दशकानुदशके पुनर्विकासाच्या प्रतीक्षेत अडकलेली घरे नव्याने उभी करण्यासाठी त्यांनी धोरणात्मक पावले उचलली. २०१८ मध्ये त्यांंनी मुंबईतील जीर्ण इमारती आणि सोसायट्यांनी स्वतःच विकासक होऊन आपल्या सोसायट्यांचा पुनर्विकास करावा, यासाठी म्हाडामार्फत एक खिडकी पुनर्विकास योजना राबवली. हे महाराष्ट्रातील स्वयंपुनर्विकासाच्या प्रवासातील पहिले निर्णायक पाऊल ठरले होते. त्यानंतर ८ मार्च २०१९ च्या मंत्रिमंडळ बैठकीत राज्यातील शासकीय, निमशासकीय आणि खाजगी जमिनीवरील सर्व नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना स्वयंपुनर्विकासासाठी मोठ्या प्रमाणावर कर, शुल्क आणि प्रक्रियात्मक सवलती देण्यास त्यांच्या सरकारने तत्त्वत: मान्यता दिली. वाढीव चटई क्षेत्र निर्देशांक (एफएसआय), अधिमूल्य, टीडीआर, यूएलसी कर, जीएसटी, मुद्रांक शुल्क अशा अनेक टेक्निकल अडथळ्यांवर मात करत या निर्णयाने सोसायट्यांना स्वतःचे पुनर्विकास प्रकल्प प्रत्यक्षात राबविण्याचा मार्ग मोकळा केला.
पुनर्विकास प्रकल्पांसाठी उच्चस्तरीय समिती व तज्ज्ञांची निवड
स्वयं पुनर्विकास प्रकल्पांच्या अंमलबजावणीसाठी तत्कालीन देवेंद्र फडणवीस सरकारने गृहनिर्माण विभागाचे अपर मुख्य सचिव यांच्या अध्यक्षतेखाली उच्चस्तरीय समितीची स्थापना केली. या समितीत विधान परिषदेचे सदस्य प्रवीण दरेकर यांची तज्ज्ञ सदस्य म्हणून निवड केली. त्यानंतर पुढे १३ सप्टेंबर २०१९ आणि २९ ऑगस्ट २०२३ च्या शासन निर्णयाद्वारे पुनर्विकासासाठी देण्यात येणाऱ्या सवलतींचा विस्तार केला व काही प्रमाणात सुधारणा केल्या. या काळात स्वयंपुनर्विकासासाठी लागणारी आर्थिक मदत पुरवण्यासाठी मुंबई जिल्हा मध्यवर्ती सहकारी बँकेने नवे कर्ज मॉडेल तयार केले. या मॉडेल अंतर्गत मुंबईत ७ प्रकल्प पूर्ण झाले. तर अजून १५ प्रकल्प प्रगतीपथावर आहेत, हे या धोरणात्मक निर्णयाचे यश आहे.
राज्यात साधारण १ लाख १५ हजार गृहनिर्माण संस्था अस्तित्वात असून, त्यापैकी ५० हजारांहून अधिक संस्थांचे अभिहस्तांतरण न झाल्याने अनेक सोसायट्यांचा पुनर्विकासाचा प्रश्न प्रलंबित होता. या पार्श्वभूमीवर स्वयंपुनर्विकासाची संकल्पना ही शेकडो कुटुंबांसाठी सुरक्षित, वेळेवर आणि विश्वासार्ह घराच्या दिशेने नेणारा शाश्वत मार्ग बनला. देवेंद्र फडणवीस सरकारने स्वयंपुनर्विकासासाठी जागेतील मूळ रहिवाशांना फक्त १,००० रुपये मुद्रांक शुल्क आकारण्याचा निर्णय घेतला, तसेच स्वयंपुनर्विकासात तिसरा लाभार्थी कोणीही नसल्यामुळे कोणत्याही अतिरिक्त करारनाम्याची गरज संपुष्टात आणली. त्याचबरोबर. स्वयंपुनर्विकासात अडथळे आणण्याचा प्रयत्न करणाऱ्यांवर कठोर कारवाई करण्याचा इशारा देखील सरकारने दिल्याने या प्रक्रियेतील बरेचसे अडथळे दूर होण्यास मदत झाली.
स्वयं / समूह पुनर्विकास प्राधिकरणाची स्थापना
२०२५ हे वर्ष स्वयंपुनर्विकासाच्या प्रवासातील सर्वात मोठे वळण ठरले. देवेंद्र फडणवीस सरकारने स्वयं/समूह पुनर्विकास प्राधिकरण स्थापन केले. या प्राधिकरणाच्या माध्यमातून स्वयंपुनर्विकासाच्या सर्व परवानग्या एकाच ठिकाणी देणे, त्या एकाच खिडकीतून उपलब्ध करून देणे, तसेच या प्रक्रियेतील विलंब कमी करणे आणि अर्जांच्या मंजुरीसाठी सहा महिन्यांची निश्चित कालमर्यादा देणे आदी कामे सुलभ करण्याचा निर्णये घेतला. यासोबतच आर्थिक पुरवठ्यासाठी जिल्हा सहकारी बँकांना विशिष्ट सूचना देऊन, व्याजदरात ४ टक्के सबसिडी देण्याची योजना तयार केली. तसेच ३० वर्षांहून अधिक जुन्या इमारतींना स्वयंपुनर्विकासासाठी विशेष प्रोत्साहन जाहीर केले. याबरोबर देवेंद्र फडणवीस सरकारने गृहनिर्माणातील आणखी एक महत्त्वाचा निर्णय घेतला. तो म्हणजे झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरणामार्फत स्लम क्लस्टर रिडेव्हलपमेंट स्कीम राबवण्यासाठी मंजुरी दिली. यात ५० एकरांपेक्षा मोठ्या सलग क्षेत्रांमध्ये, ५१ टक्क्यांपेक्षा जास्त झोपडपट्टी असलेल्या भागांचा समूह पुनर्विकास करण्याचा हा निर्णय मुंबईच्या शहरी पुनरुत्थानात मोठा टप्पा मानला जात आहे. दरम्यान, राज्यातील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासासाठी अभ्यासगटही स्थापन करण्यात आला, ज्यामुळे धोरणे अद्ययावत व वस्तुनिष्ठ राहतील, याची हमी निर्माण झाली.
महाराष्ट्र सरकारने पुनर्विकास धोरणात केलेल्या सुधारणा, समितीची स्थापना, आर्थिक पुरवठा करणारे मॉडेल, एक खिडकी योजना आणि सोसायट्यांच्या पुनर्विकासासाठी स्थापन केलेले स्वतंत्र प्राधिकरण या सर्व निर्णयांमुळे महाराष्ट्रातील पुनर्विकास प्रकल्पांना गती मिळण्यास मदत होणार आहे. २०१८ मध्ये सुरू केलेल्या या उपक्रमाला २०२५ मध्ये संस्थात्मक बळकटी मिळाली आहे. यामुळे आता पुनर्विकास प्रक्रियेचा वेग पूर्वीपेक्षा अधिक स्थिर, पारदर्शक आणि विश्वासार्ह झाला. देवेंद्र फडणवीस यांच्या नेतृत्वात सुरू झालेला हा प्रवास राज्याच्या गृहनिर्माण व्यवस्थेत एक महत्त्वपूर्ण धोरणात्मक बदल घडवून आणणारा ठरेल.
संबंधित लेख: